L’obligation d’information des vendeurs
Vous venez d’acquérir un bien et vous vous rendez compte que la piscine a un problème ? que la charpente a un désordre ? qu’il y a un problème d’humidité ou d’infiltrations ? que vous n’avez pas été informé d’un sinistre non résolu ? que la maison a été maquillée pour vous cacher son état réel ?
Quoi faire ? Contacter le cabinet.
En effet, les vendeurs ont une obligation légale d’information :
De manière générale, le vendeur doit transmettre tous les renseignements qu’il détient sur le bien. L’obligation de loyauté et de sincérité s’impose en matière contractuelle.
Si celui-ci cache une information importante, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix et jusqu’à l’annulation de la vente.
Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.
En droit deux moyens : Le Dol ou la garantie des vices cachés
Le vice caché est un défaut dont le propriétaire n’avait pas forcément connaissance au moment où il a vendu son bien à la différence du dol dans lequel le propriétaire avait connaissance du problème.
Le Dol :
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »
Dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et dans les 5 ans qui suivent la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur va pouvoir faire jouer la garantie pour vices cachés et engager une action pour vices cachés.
En cas de dol, les délais sont beaucoup plus longs puisque l’acquéreur a 5 ans à partir de la découverte du dol pour engager une action.
Si le vice caché est avéré, l’acquéreur peut, au choix, demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix selon les articles 1644 et 1646 du Code civil. Cette action que l’acquéreur engagera peut déboucher sur un accord à l’amiable ou sur une décision de justice.
S’il choisit l’annulation de la vente, le vendeur devra alors rembourser à l’acquéreur, le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaire.
L’acquéreur peut aussi choisir une réduction du prix de vente.
Dans le cadre du dol, dès lors qu’il est avéré, le vendeur de mauvaise foi pourra en outre être condamné à verser des dommages et intérêts (article 1645 du Code civil).
Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. (Cour de cassation Civ 3ème 15 janvier 1971)
Les dols immobiliers peuvent concerner le bien mais aussi son environnement (exemple : le vendeur n’a pas informé d’une construction importante à venir à proximité du bien).
Ils sont en général significatifs mais ils peuvent parfois paraitre anodins :
- L’acquéreur n’avait pas été informé que l’urbanisme avait demandé qu’à ce qu’une fenêtre qui avait été créée par le propriétaire sans autorisation soit rebouchée
- L’acquéreur n’avait pas été informé d’empiétements sur les parties communes
- L’acquéreur n’avait pas été informé de l’existence d’un projet de ligne à haute tension à proximité du bien vendu.
- L’acquéreur n’avait pas été informé que l’agrandissement de la maison avait été fait sans autorisation de la mairie.
- Le vendeur n’avait pas informé l’acheteur qu’il existait une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d’un copropriétaire.
Sur l’action en garantie des vices cachés
L’article 1641 du Code civil dispose : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
La mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés suppose : l’existence, au jour de la vente, d’un vice apparu antérieurement à cette dernière, caché lors de la vente, inhérent à son objet, et le rendant impropre à son usage.
La garantie des vices cachés peut être actionnée dans le cadre de vices qui affectent la chose vendue.
L’article 1641 du Code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ou le diminuant tellement que l’acheteur s’il en avait eu connaissance, ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.
Pour que la garantie des vices cachés trouve à s’appliquer, le vice (c’est-à-dire le défaut du bien) doit remplir trois conditions cumulatives :
- Être existant au moment de l’achat,
- Soit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine soit en diminuer fortement l’usage
- Être non apparent au moment de l’achat
L’article 1644 du Code civil offre à l’acquéreur un choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire dans le cadre de la mise en œuvre de cette garantie.
C’est-à-dire que les acquéreurs peuvent soit demander la résolution de la vente, soit souhaiter conserver le bien et demander le règlement de dommages et intérêts.
L’article 1645 du Code civil dispose que lorsque le vendeur connaissait le vice de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts. Autrement dit, en plus de l’action estimatoire, l’acquéreur est en droit de demander l’indemnisation de l’ensemble des préjudices dont il a souffert.
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».
Le trouble de jouissance correspond à l’indemnisation du préjudice subi par un occupant du fait de l’impossibilité de jouir sereinement et totalement de son bien.
S’agissant des vices cachés, aucune exonération de garantie ne peut être opposée quand le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier.
Le vendeur peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?
Le vendeur peut en effet s’exonérer de sa responsabilité en intégrant dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur en cas de vice caché.
ATTENTION :
SOUVENT l’acte de vente précise :
L’acte précise aussi généralement que l’acquéreur reconnait qu’il était tenu de se renseigner sur toutes les informations aisément accessibles à lui.
Avoir visité le bien et avoir pu s’entourer de tous sachants afin d’apprécier l’état, la consistance.
Pour autant ces clauses sont largement contestables.
Ces clauses ne sont valables que si le vendeur est un non professionnel de bonne foi.
L’existence de cette clause ne saurait toutefois exonérer le vendeur de toute responsabilité.
Ainsi, le vendeur de mauvaise foi qui avait connaissance de l’existence du vice avant la vente ne saurait se cacher derrière la clause insérée dans l’acte de vente.
Le dol ne rentre évidemment pas dans le champ de ces clauses d’exonération de responsabilité.
L’environnement du bien est également concerné.
Que risque le vendeur en cas de dol ou de vice caché ?
Dans les 2 ans qui suivent la découverte du vice caché et dans les 5 ans qui suivent la vente, l’acquéreur va pouvoir engager une action pour vice caché. En cas de dol, les délais sont beaucoup plus longs puisque vous avez 5 ans à partir de la découverte du dol pour engager une action. Si le vendeur est déclaré responsable des vices cachés, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution de son prix. En cas de dol, il pourra par ailleurs être condamné à des dommages et intérêts.
Si vous êtes confrontés à l’existence d’un vice caché qui se révèle dans les deux ans de votre acquisition, ou d’un manquement à son obligation d’information de votre vendeur, il vous appartient de saisir au plus tôt un avocat spécialisé en droit immobilier.